Budowlany Masterclass: Nowy cykl wywiadów z praktykami

Realizacja inwestycji budowlanej to proces obarczony wysokim ryzykiem sporów dotyczących terminów, wad czy rozliczeń za roboty dodatkowe. Aby wspierać naszych członków w budowaniu stabilnych i bezpiecznych biznesów, inaugurujemy nowy cykl wywiadów z ekspertami.

Na placu budowy terminy, wady, zatory płatnicze czy nawet wstrzymanie prac mogą sparaliżować nawet najsprawniejszych przedsiębiorców. Polubowne metody rozwiązywania sporów to nie tylko dobra praktyka, to rozsądny wybór, by nie tracić czasu i funduszy. W dzisiejszym wywiadzie mediatorki Katarzyna Opęchowska i Anna Zawistowska z białostockiego Aspekto Legal odpowiedzą na parę pytań dotyczących mediacji.

Inwestycja budowlana to skomplikowany proces: to zadania projektanta, inwestora, generalnego wykonawcy, podwykonawcy i dostawcy materiałów. Spory przy realizacji takich projektów to niemal codzienność. Z jakimi sporami spotykają się uczestnicy takich inwestycji?

Katarzyna Opęchowska (Aspekto Legal) Najczęstsze spory dotyczą wynagrodzenia, przeważnie w kontekście zakresu wykonanych prac, czy to roboty dodatkowe, czy zamienne, czy były w podstawowym  zakresie umowy. To także spory na tle czasu trwania prac i kar umownych oraz wad robót lub materiałów, czy wad projektowych. To czasami też kwestie związane z odstąpieniem od umowy w trakcie realizacji inwestycji.

Co gdy spór zamienia się w konflikt i do akcji wkraczają prawnicy ?

Katarzyna Opęchowska (Aspekto Legal)W tradycyjnym modelu prawnicy rozpoczynają przygotowania do procesu sądowego i przygotowują swojego klienta na „wojnę”. W pierwszej kolejności wymieniają oficjalne pisma. Wtedy zazwyczaj strony okopują się na swoich pozycjach i konflikt się zaostrza. Nowoczesne podejście powinno prowadzić jednak do pozasądowych metod rozwiązania sporu. Bo to tańsza i szybsza droga. Jedną z takich metod jest mediacja. Można do niej przystąpić jeszcze zanim sprawa trafi do sądu. I mamy wtedy do czynienia z mediacją umową. Mediacja sądowa ma miejsce po tym, gdy spór trafi już na wokandę, ale jeszcze zanim sąd wyda prawomocny wyrok.

Dlaczego mediacja to rozsądna alternatywa dla sprawy sądowej?

Katarzyna Opęchowska (Aspekto Legal) Mediacja to odformalizowany sposób rozwiązania sporu przez strony, przy udziale bezstronnej i neutralnej osoby, którą jest mediator. W sądzie proces kończy się wyrokiem, na który strony nie mają wpływu. W mediacji to strony same decydują jaką ugodę zawrą. W mediacji można zaproponować niestandardowe rozwiązania jak barter, powiązanie przyszłej współpracy, zidentyfikowanie i połączenie innych sporów, gdy faktycznie jest ich więcej. W sądzie w jednym procesie to niemożliwe. Procesy sądowe trwają latami i kosztują dużo więcej niż mediacja. Mediacja pozwala także zachować relacje między kontrahentami i kontynuować współpracę. Gdy spór rozstrzyga sąd, rzadko dochodzi do odbudowania współpracy. Ugoda przeważnie nie wymaga wszczynania postępowania egzekucyjnego, bo ludzie zazwyczaj wykonują to, na co się sami zgodzili.

Co się zmieniło w procedurze sądowej od 1 marca 2026r. w procesach budowlanych?

Anna Zawistowska (Aspekto Legal) Ustawodawca wyszedł z założenia, że w procesie należy promować polubowne metody rozwiązania sporów. I oprócz istniejących już finansowych ulg związanych z ugodami (mowa tu o niższych opłatach sądowych), postanowił obowiązkowo kierować do mediacji sprawy budowlane. To kategoria najbardziej skomplikowanych spraw, która wymaga znacznego zaangażowania kosztowego, czasowego i organizacyjnego. Ugody w takich sprawach przyspieszają zamykanie sporów, odciążają wymiar sprawiedliwości i co do zasady nie wymagają udziału komornika.

Czy mediacja sądowa w sporach budowlanych jest obowiązkowa?

Anna Zawistowska (Aspekto Legal) Nie tyle obowiązkowa jest mediacja, co obligatoryjne jest skierowanie takiej sprawy do mediacji. Oznacza to, że sąd w sprawie budowlanej (poza nielicznymi wyjątkami) ma obowiązek wydać postanowienie o skierowaniu sprawy do mediacji. W ciągu 7 dni strony mogą się temu sprzeciwić. Powinny jednak taką decyzję uzasadnić. Okoliczność, że strony pozostają w konflikcie nie jest wystarczająca. Warto poważnie podejść do sprawy i zastanowić się, co tak naprawdę stoi na przeszkodzie, by spróbować dogadać się z przeciwnikiem. Błahy powód odmowy może być przyczyną obciążenia kosztami procesu, nawet gdy strona ostatecznie wygra sprawę. Mediacja jest dobrowolna na każdym jej etapie.

Częstym problemem jest obawa przed “odkryciem kart” przed przeciwnikiem. Na ile bezpieczne są informacje przekazane w trakcie mediacji, jeśli do ugody ostatecznie nie dojdzie i sprawa trafi na wokandę?

Anna Zawistowska (Aspekto Legal) Jedną z zasad mediacji jest poufność. Osoby biorące w niej udział są obowiązane zachować w tajemnicy fakty, o których dowiedziały się w związku z prowadzeniem mediacji. Oznacza to, że strony nie mogą powoływać się w trakcie procesu (gdy ostatecznie spór będzie rozstrzygany przez sąd) na to, co zostało powiedziane czy zaproponowane w trakcie mediacji. Poufność obowiązuje także mediatora. Mediator i pozostałe osoby uczestniczące w mediacji co do zasady nie mogą być świadkiem w sądzie co do faktów ujawnionych w mediacji.

Jak w mediacji rozstrzygane są spory ściśle techniczne (np. błędy projektowe, wady wykonawcze czy materiałowe), skoro mediator zazwyczaj nie jest inżynierem?

Katarzyna Opęchowska (Aspekto Legal) Mediator zarządza przede wszystkim komunikacją między stronami. Nie rozstrzyga sporu ani nie wydaje osądów co do słuszności stanowisk. Jego zadaniem nie jest dokonywanie oceny technicznej, gdyż to mogłoby prowadzić do zachwiania neutralności wobec przedmiotu sporu. Nie ma jednak przeszkód, by strony w ramach mediacji skorzystały z opinii wybranego przez siebie eksperta, po to by ułatwić określenie punktu zaczepienia w rozmowach.

Co daje ugoda zawarta przed mediatorem?

Anna Zawistowska (Aspekto Legal)Ugoda zawarta przed mediatorem podlega zatwierdzeniu przez sąd. Po jej zatwierdzeniu ma moc prawną ugody zawartej przed sądem. A gdy zatwierdzenie następuje przez nadanie jej klauzuli wykonalności, to staje się tytułem wykonawczym. I może być egzekwowana przez komornika.